Новостройки, новостройки...

Подыскивая себе новое жилье в бюджетном городском сегменте недвижимости, мы привыкли ограничиваться выбором района и вида из окон. Эта привычка осталась как пережиток советской эпохи. Бетонные «коробки» были тогда практически однотипны, а дефицит на рынке жилья не позволял привередничать. О том, что россияне и поныне не особенно разборчивы, красноречиво свидетельствуют цены на рынке жилья. Их разброс в границах отдельно взятого города (если не считать премиального и бизнес-сегмента) обычно минимален и совершенно не связан с типом и годом постройки домов. Однако различать их все-таки нужно.


Новостройки и «вторичка»

Лет 20-30 назад о квартире в новом доме в России помышляли разве что очередники и члены жилищно-строительных кооперативов. Остальным приходилось довольствоваться вторичным фондом. Сегодня ситуация в корне изменилась, но многие по инерции не делают различий между новостройками и домами старой постройки. А зря.
«Примерно на рубеже двухтысячных кардинально поменялись стандарты и технические условия на строительство многоквартирных жилых зданий, — объясняет Антон Белов, заместитель директора теплового отдела компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования. — Например, требования по теплоизоляции ограждающих конструкций возросли примерно раз в 10».
Как отмечает специалист, изменилось не только качество теплоизоляции внешних стен, но и функциональность отопительных систем. Например, сегодня застройщики по закону должны устанавливать в самих зданиях либо на ЦТП погодозависимую автоматику, которая регулирует подачу тепла в квартиры в зависимости от реальной температуры воздуха на улице и прогрева фасадов солнцем. Кроме того, теперь в домах устанавливают отопительные приборы нового поколения, например, конвекторы «Сантехпром» со встроенными автоматическими радиаторными терморегуляторами Danfoss. Устройство позволяет жильцам самостоятельно устанавливать желаемую температуру воздуха для каждой комнаты и автоматически поддерживает ее.

Все это, вкупе с установленными по умолчанию пластиковыми окнами и клапанами-проветривателями, обеспечивает совершенно иной уровень температурного комфорта. Разница особенно заметна в межсезонье, то есть весной и осенью, когда в зданиях старой постройки жарко и душно, а обитатели современных домов чувствуют себя совершенно комфортно. К тому же, не за горами повсеместное введение поквартирного учета тепла, и тогда преимущества более теплого и экономичного жилья станут ощутимы еще и на уровне кошелька.

Очевидным плюсом новостройки является ее новизна. Изношенные коммуникации, растрескавшиеся фасады, разошедшиеся на стыках плиты межэтажных перекрытий, плохо работающая вентиляция, слишком слабый (как вариант — слишком сильный) напор воды и ее низкое качество — все эти «прелести» вторичного фонда россиянам хорошо известны. Так какой же смысл платить такую же цену за жилье с целым ворохом фактически неустранимых (во всяком случае, в пределах отдельно взятой квартиры) недочетов? Есть расхожее мнение, что ремонт «обжитой» квартиры обойдется дешевле, однако с учетом вышеуказанных проблем и общего возраста жилья эта точка зрения справедлива с точностью до наоборот. Как показывает практика, отремонтировать жилье в новостройке дешевле примерно на 30%. Это без учета стоимости пластиковых окон, которые многие жители новых домов не меняют, по крайней мере, в течение первых нескольких лет.
Отдельного рассмотрения заслуживает ситуация с электросетью. В зданиях постройки прошлых лет, особенно советских, можно встретить целый букет проблем: недостаточную выделенную на квартиру мощность, отсутствие заземления, алюминиевую проводку и т.д.

Зачастую только одного медного кабеля для полной замены в квартире старой проводки требуется 200-300 метров, а стоит он весьма недешево.

Новостройки предпочтительнее и с точки зрения планировки. Как правило, сегодня строят дома с просторными кухнями, большими лоджиями (которых может быть несколько на квартиру), широкими межквартирными и лифтовыми холлами.

Конечно, есть определенные преимущества и у «вторички». Например, это развитая социальная инфраструктура: новые микрорайоны зачастую не имеют школ, детских садов и поликлиник, в них нет супермаркетов и отделений привычных банков. Если район находится на отшибе, то все это часто критично, особенно для пожилых людей и семей с маленькими детьми.

Также необходимо учитывать то обстоятельство, что свидетельство о собственности на новое жилье обычно можно получить лишь через год-два, а значит, возникнут проблемы с регистрацией. Часто в новостройках наблюдаются перебои в подаче воды и электроэнергии, иногда даже тепла. Порой не работает половина лифтов и мусоропровод.

Во вторичное жилье, в каком бы состоянии оно ни находилось, можно сразу въехать. В тех ситуациях, когда семье негде жить, этот фактор часто становится решающим. Новостройка же, какой бы прекрасной она ни была, для проживания поначалу обычно непригодна. Хотя в последние годы многие домостроительные компании практикуют продажу квартир с отделкой разной категории и, соответственно, стоимости.

«С другой стороны, при покупке квартиры в новостройке вы — первый будущий собственник, - добавляет член московской адвокатской коллегии Алина Домкина. - За вторичным жильем порой тянется цепочка предыдущих владельцев, которую обязательно нужно проверять: законно ли ими была приобретена квартира, соблюдались ли права несовершеннолетних и т.д. Иными словами необходимо провести юридический анализ чистоты квартиры, чтобы исключить возможность признания сделки недействительной в будущем. Проверить же документы у застройщика — дело двух дней. Главный риск здесь — надежность застройщика, в том числе, финансовая».

Итак, можно заключить, что квартира в новостройке в большинстве случаев все же предпочтительнее. Однако есть ряд ситуаций, когда у людей в силу определенных обстоятельств просто нет иного выбора, кроме покупки жилья на вторичном рынке.


Выбираем новостройку

Итак, мы выяснили, что новый дом — это хорошо. Однако новостройка новостройке рознь. Например, панельный или монолитный дом — что лучше? «Противостояние «панель против монолита» — надуманное, это два разных способа строительства. Бывают качественные и некачественные дома обоих типов, здесь все зависит от того, кто и как их строит», — считает вице-президент по промышленности и строительству группы компаний ПИК Константин Кузнецов. Как отмечает специалист, настороженное отношение к панельным домам у россиян сложилось благодаря не очень высокому качеству советской застройки. Однако сейчас, когда жилье строится в основном на продажу, параллелей проводить не следует. Стены современных зданий стали намного толще и теплее, а срок их эксплуатации превышает 100 лет. Кроме того, при строительстве панельных домов используются конструктивные решения, защищающие здание от прогрессирующего обрушения в нештатных ситуациях.

А вот на качество строительства действительно стоит обратить внимание. Часто оно видно по криво подогнанным друг к другу панелям и плохо уложенным межэтажным перекрытиям. Нет, такое здание не развалится как карточный домик — несущий каркас не позволит. Но кто знает, в какие еще проблемы может вылиться небрежное отношение застройщика к своей работе. «Некоторые компании стремятся экономить на всем, вплоть до мелочей. Доходит до смешного: на отопительные приборы устанавливают клапаны терморегуляторов без регулирующих головок. Тепловые пункты иногда собирают на месте из комплектующих различных производителей. Естественно, единой гарантии на это оборудование не может быть в принципе», — говорит Антон Белов («Данфосс»). Как отмечает специалист, инженеры компании, в сотрудничестве с ведущими российскими проектными институтами, разработали целый ряд типовых решений для тепловых узлов многих российских серий индустриальных зданий. Такие тепловые пункты имеют заводскую готовность, и на них дается единая гарантия производителя.

Некоторые застройщики, напротив, стараются с опережением внедрять наиболее современные решения в своих зданиях. Например, Домостроительный комбинат № 1 еще в 2012 году начал возводить многоквартирные дома серии П-44Т с предустановленной системой поквартирного учета тепла INDIV AMR. Первые такие дома были построены в Бутырском районе столицы.

Особого внимания заслуживает новая концепция комплексного освоения территорий — КОТ. Она предполагает застройку по единому проекту целых районов. Решение привлекательно тем, что одновременно с жильем строятся объекты коммунальной инфраструктуры, дороги, транспортные узлы, торгово-развлекательные комплексы, спортивные объекты, разбиваются парки. Один из первых подобных проектов в стране реализуется в Екатеринбурге компанией «КОРТРОС». Район Академический, заселение которого началось в 2009 году, даст жилье 325 тысячам горожан. На данный момент это одна из самых больших строек в России и Европе. В Академическом сразу вводится в строй вся необходимая инфраструктура, включая трехуровневую систему медицинского обслуживания и собственную ТЭЦ. С центром уральской столицы район свяжут линии скоростного трамвая и автострада.
Еще один важный аспект выбора — планировка квартир. Сегодня можно встретить дома с уже имеющейся и свободной планировкой.

Преимущества вторых очевидны: это возможность зонировать пространство по своему усмотрению и воплощать нестандартные проекты. Часто подобное решение является оптимальным для больших семей, поскольку позволяет «выкроить» одну, а то и две дополнительных комнаты за счет уменьшения площади остальных.
Однако часто на первый план выходят другие факторы. Например, объем ремонтных работ, которых требует свободная планировка, существенно выше, чем в случае планировки фиксированной.

Изначально в квартире нет не только межкомнатных перегородок, но и вообще никаких коммуникаций, включая электропроводку. Масштабы чернового ремонта стен и перекрытий также более значительны. С другой стороны, по этой причине стоимость квадратного метра жилья в домах со свободной планировкой обычно на 15-20% ниже. Хотя на итоговой сумме это не скажется: застройщики добирают свое, увеличивая площадь квартир.

Выбор новой квартиры — дело ответственное. В России, где пока что не сформировалась заметная дифференциация по стоимости жилья в зависимости от возраста и типа дома, у потенциальных собственников есть возможность рассматривать различные варианты с одинаковым бюджетом. Не воспользоваться ей грех, поскольку с течением времени тенденции, очевидно, будут меняться.