Апарт-отели набирают популярность

По сути, появление этого формата стало возможным благодаря светлым головам застройщиков, которые вдруг поняли, что существует способ построить и реализовать жилье на территориях, формально для этого не предназначенных. Естественно, апартаменты не имеют статуса квартиры, но это совсем не значит, что там нельзя жить.


Разговоры о законах

Появление на рынке апарт-отелей весьма неоднозначно воспринято чиновниками. В правительственных кругах часто можно услышать озабоченность по поводу того, что само понятие апарт-отель отсутствует в законодательстве, соответственно, не существует и каких-либо механизмов регулирования вопросов, связанных с таким жильем. Пока что чиновники озвучивают две инициативы, реализация которых может существенно повлиять на цены в этом сегменте.
Первая инициатива, принятие которой отразится на статусе жильцов апарт-отелей, обсуждается на федеральном уровне. Как сообщает Евгений Бобров, глава комиссии по миграционной политике президентского Совета по правам человека, ведутся работы по совершенствованию законодательства о регистрационном учете граждан РФ, суть которых в том, чтобы дать возможность гражданам России регистрироваться в любых помещениях, не обязательно жилых, а также по адресу работодателя. 

Вторая исходит от вице-губернатора Петербурга Марата Оганесяна. Он предлагает обязать застройщиков строить при апарт-отелях школы и детские сады по нормативам, действующим в обычных жилых комплексах. Если это произойдет — цена за квадратный метр в апартаментах ощутимо возрастет.


Скидка за неопределенность

Популярность апартаментов на рынке Петербурга довольно велика, и, несмотря на некоторую юридическую неопределенность, доверие к этому типу жилья растет. Застройщики делают все возможное, чтобы завоевать лояльность своей аудитории. «Компании, реализующие проекты апартаментов, в большинстве случаев работают по 214-ФЗ. Это не является обязательным для них, но для предоставления гарантий своим покупателям они оформляют свои объекты по 214-ФЗ. Например, «Salut!» строится в соответствии с этим законом, поэтому все покупатели наших апартаментов юридически являются дольщиками,» — отмечает Илья Ядров, начальник отдела продаж комплекса  «Salut!».

Важным показателем стабильности данного сегмента рынка, как и любого другого строительства, является сотрудничество с банками. Ипотека в апарт-отелях возможна. К примеру, в банке ВТБ24 ставки на покупку апартаментов не отличаются от ставок на квартиры. «Сегодня банки предлагают покупателям апартаментов различные программы кредитования. Для них определяющим фактором является работа компании по 214-ФЗ», -  объясняет Илья Ядров.

По сути, сейчас потенциальные покупатели уже распробовали что такое апартаменты и определенный кредит доверия застройщики завоевать успели. Собственно, после того, как вопросы правового регулирования разрешатся, а этого можно ожидать в ближайший год-два, цены на апарт-отели вполне вероятно приблизятся к ценам на квартиры — имея хорошую локацию, высокий уровень комфорта и сервиса, у застройщиков отпадет необходимость демпинговать. 


Выгоды для застройщика

Причины заинтересованности застройщиков в развитии этого сегмента строительства очевидны. Ощутимую экономию они получают уже на этапе покупки или аренды земли — участки, имеющие назначение «под жилое строительство» в обоих столицах гораздо дороже.
Не секрет, что одной из причин роста цен на жилую недвижимость многие эксперты рынка считают обязанность строительных организаций возводить за свой счет объекты социальной инфраструктуры. В случае, если строится апарт-отель, такая необходимость отпадает.

И, наконец, апарт-отель дает возможность получать прибыль не только на этапе реализации построенных квадратных метров. В жизни дома значительную роль играет управляющая компания, в функции которой входит обеспечение дополнительных сервисов, сдача жилья в аренду и многое другое. По аналогии с ТСЖ создается некоммерческое партнерство  собственников апартаментов, в которое собственник вступит при подписании акта приема-передачи. Оно выбирает управляющую компанию, с которой в дальнейшем заключаются договор на обслуживание всего здания и индивидуальные договоры на обслуживание каждого апартамента. Подобная схема, по словам Ильи Ядрова, предлагается в  комплексе «Salut!».

«Управляющие компании предлагают обслуживание на уровне хороших отелей: уборка помещений, доставка продуктов питания и еды из ресторанов на первых этажах, организация деловых мероприятий, услуги няни и пр. Что немаловажно – услуги по сдаче в аренду апартаментов.» — отмечает он.

Естественно, за сервис управляющие будут иметь вознаграждение. К примеру, УК будет получать не менее 10% от ежемесячной арендной платы. В ситуации, когда значительная доля апартаментов все же пополнит рынок аренды, сумма получится весьма значительной. Кроме того, некоторые застройщики выставляют в продажу не все апартаменты, а оставляют себе некоторую их часть — опять же, с целью получения стабильного дохода в процессе эксплуатации.
Все эти преимущества позволяют строить апарт-отели в довольно престижных районах, с хорошим расположением и при этом существенно снизить цену за квадратный метр. По оценкам экспертов, обычно апартаменты на 15-30% дешевле квартир аналогичного класса в том же районе. Чем же рискуют те, кто готов стать владельцами апартаментов?


Нюансы покупки и проживания

Формально, застройщик не несет ответственности за соблюдение норм САНПИН по освещенности, шумоизоляции и прочим параметрам, установленным для жилых помещений. Застройщик не обязан строить подъездные дороги и заботиться о благоустройстве придомовой территории. Впрочем, по поводу этих моментов можно быть относительно спокойными — от качества работы зависит репутация застройщика, и те, кто реализует жилье в новом сегменте, где репутационные риски очень велики, вполне отдают себе отчет в необходимости обеспечить комфорт жильцам. «На развитых рынках, независимо от законодательных норм, застройщики не могут игнорировать требования клиентов. Совершенно очевидно, что недвижимость в комплексе, к которому не сделан подъезд, продаваться не будет. А если такой проект и будет реализован, то он, учитывая скорость распространения информации, станет последним для компании». — комментирует Илья Ядров. 

Несмотря на то, что мысль о том, чтобы жить в отеле, с часто меняющимися соседями, на первый взгляд кажется пугающей, для покупателей апартаментов это как раз не является причиной для волнения. Не секрет, что значительная доля квартир в обычных домах эконом-класса покупается для сдачи в аренду, и будущие новоселы апарт-отелей как раз находятся в ситуации большей защищенности от непрошенных гостей. Сдачей жилья и контроль за проживающими, их количеством и качеством, занимается управляющая компания. В обычных же многоквартирных домах ответственность за возможные сложности, фактически, не несет никто. 

С точки зрения текущих расходов на жилье, самым болезненным пунктом может стать вопрос об оплате имущественного налога. Оценить разницу между тарифом на квартиру и апартаменты смогут те, кто уже является собственником гаражей, которые относятся к классу нежилых капитальных строений и тарифицируются по той же шкале, которая будет применена к апартаментам. Еще один нюанс — покупателям апартаментов не положен налоговый вычет. Что касается коммунальных платежей, электроэнергии и воды — разница здесь также не в пользу апартаментов, однако в денежном эквиваленте эти расходы невелики.

Особенно пристальное внимание стоит обратить на ситуации, когда жильцам апартаментов, не имеющим права на прописку, придется взаимодействовать с социальными институтами. Вопрос прописки особенно актуален для пенсионеров и семей с детьми. Первые по месту прописки получают пенсию. Естественно, это можно изменить, но потребуются некие усилия, а в случае если пенсию приносят на дом, сложностей может быть больше.

Как отмечает Илья Ядров: «Федеральный закон «О праве на образование» не делит детей по принципу временной или постоянной регистрации. Поэтому получить место в садике или школе можно, имея любую регистрацию». Однако если место в саду, при наличии прописки в Петербурге, вполне реально получить в любом районе, то при зачислении школы действует приоритет приписки к району. Остальных распределяет РОНО на свободные места.

Что касается поликлиник, то здесь, теоретически, вопросов не должно возникнуть вообще — любой гражданин может выбрать медицинские учреждения или сменить их в страховой компании, выдавшей полис ДМС. В этом смысле у тех, кто имеет прописку в Петербурге, проблем действительно не будет. Те, у кого ее нет, безусловно, должны понимать, что с покупкой апартаментов ситуация не изменится.

Таким образом, предлагая жилье в апарт-отелях, застройщик имеет право утверждать, что по нормам федерального законодательства жители не будут ограничены в возможностях получать любые социальные блага.


Реальность аренды

Если вспомнить, что апарт-отель первоначально позиционируется как жилье для сдачи в аренду, возникают вопросы о том, насколько реально найти жильцов и какова будет доходность такого бизнеса. Предположительно, выгода владельцев апартаментов составит от 10 до 15% годовых — такие цифры озвучивают в управляющих компаниях.

Однако для того, чтобы этот доход стал реальностью, необходимо найти жильцов. Эту миссию берет на себя управляющая компания.

Учитывая, что такое предложение аренды появилось на рынке сравнительно недавно — первые апарт-отели в Петербурге начали строиться в 2009 году,  данных для статистики, позволяющей прогнозировать особенности спроса, пока не достаточно. Впрочем, определенную тенденцию уже можно увидеть. Как утверждает Илья Ядров, значительную долю апартаментов снимают юридические лица. Крупные компании заинтересованы в таком предложении, поскольку апарт-отели могут предложить более высокий уровень сервиса по сравнению с квартирами.

Заполняемость отелей по оценкам экспертов составляет 80-85%. Однако и предложение в Петербурге пока довольно не велико, по сути, на сегодняшний день можно говорить о трех апарт-отелях, которые построены либо находятся на завершающей стадии — это Vertical, YE'S и «Salut!»

В процессе строительства находится еще порядка 10 апарт-отелей, однако среди них есть не только объекты эконом класса, главная привлекательность которых состоит в низкой цене квадратного метра, но и элитные, для которых лазейка в законодательстве стала удачной возможностью построить жилье. Тем не менее, если учитывать прогнозы аналитиков, которые обещают быстрый рост предложения апартаментов эконом класса, несомненно, в недалеком будущем управляющим компаниям придется побороться за репутацию на рынке аренды для физических лиц, а не только юридических.
Нина Вострова