Покупаем дачу

Времена меняются, а вместе с ними и отношение к даче. Если раньше домик с шестью сотками земли покупали для личного земледелия, то теперь – в основном для отдыха. Об этом красноречиво говорят результаты всевозможных исследований. В частности, электронный опрос, проведённый порталом Restate.ru, показал, что 56% потенциальных покупателей загородной недвижимости приобретают дачу по экологическим соображениям (подышать свежим воздухом), чуть меньше – исключительно для отдыха или вывоза детей на лето, и только 9,4% участников опроса изъявили желание возделывать грядки. Таким образом, современные горожане предпочитают прополке прогулку по лесу, а вместо домика, напоминающего хозблок, всё чаще отдают предпочтение комфортному коттеджу. Вопрос в том, достижимо ли это удовольствие для типичного городского жителя, обременённого ипотекой, автокредитом и прочими «обязательными» тратами. Как показывает практика – вполне, если к покупке подойти разумно. Например, иногда намного дешевле и проще приобрести уже видавший виды домик и сделать недорогой, но эффективный ремонт.

Что? Где? Почём?

Решившись на приобретение загородной недвижимости, среднестатистический покупатель неизбежно столкнётся с проблемой выбора оптимального для себя варианта из числа многочисленных предложений – как на первичном, так и на вторичном рынке. Стараниями девелоперов было создано мнение, что дачные участки с историей уступают по своим качествам коттеджам в новых посёлках – как по комфортным опциям, так и по внешнему виду, соответствующему статусу представителя «среднего класса».
Однако реалии таковы, что стать собственником «элитной» загородной усадьбы могут не многие. По данным агентства Penny Lane Realty, на первичном рынке в основном покупаются объекты эконом-класса. Так, в прошлом году 80% всех сделок пришлось именно на этот сегмент, причём речь шла в принципе о таких же домах, которые представлены на вторичном рынке – двухэтажных срубах или коттеджах, построенных по каркасно-панельной технологии. Новый дом такого типа обойдётся примерно в 4-5 миллионов рублей.
Подобные строения обычно имеют площадь до 150 квадратных метров и расположены на участках площадью до 8 соток. Больше всего коттеджных посёлков такого типа в Подмосковье приходится на Горьковское, Ленинградское и Курское направления, которые считаются наиболее дорогими. Самым дешёвым считается Казанское направление, в коттеджных посёлках которого жилой «квадрат» продают по 20-30 тысяч рублей. Всё это является ещё одним поводом задуматься о целесообразности покупки загородной недвижимости на первичном рынке.
На вторичном рынке цены значительно демократичнее и начинаются с одного миллиона рублей. Например, в 30 км от МКАД по Симферопольскому шоссе можно купить двухэтажную каркасно-щитовую дачу с жилой площадью 100 кв. метров и с земельным участком в 6 соток за 1,7 миллиона рублей.
В целом предложения вторичного рынка интересны, в том числе и за счёт объектов небольшой площади, а также с точки зрения месторасположения. Дело в том, что многие садовые товарищества и дачные кооперативы организовывались ещё в советское время и, следовательно, расположены в непосредственной близости от железнодорожных станций.
Безусловно, не стоит сбрасывать со счетов и варианты типа «домик в деревне». Предложений в этом сегменте масса, и по вполне разумным ценам. Например, дом площадью 70 квадратных метров с садом в 6 соток, расположенный в населённом пункте Царёво (29 км от МКАД), продаётся всего за 1,6 миллиона рублей.
«Покупатель должен для себя определить, насколько часто он будет приезжать на дачу, насколько удобна ему транспортная доступность и какая ему реально нужна площадь, – советует риелтор Анна Максимова. – Я знаю людей, которые выезжают за город не чаще 10-15 раз за год и довольствуются 2 комнатами в 7-комнатном доме, хотя с трудом платят солидные деньги за ипотеку по этой недвижимости и за её содержание».
По словам риелтора, продать дорогую загородную недвижимость достаточно сложно из-за избыточного предложения. При этом осознание того, что сделанная покупка с позиций функциональности не оправдывает серьёзных вложений, приходит ко многим. Достаточно вспомнить историю певца Валерия Леонтьева, который продал свою дачу в Валентиновке. Оказывается, что в течение года он на ней ночевал всего шесть раз, поэтому благоразумно решил, что «от неё проще избавиться, чем содержать».
Таким образом, вопросы «Что? Где? Почём?» требуют тщательной проработки. В частности, не всегда следует доверяться внутреннему ощущению, возникающему «с первого взгляда» при знакомстве с тем или иным предложением. Непритязательный и видавший виды, но крепкий дом после относительно недорого ремонта фасада и кровли будет выглядеть не хуже новенького коттеджа и не уступит ему в теплоизоляционных свойствах и долговечности, но при этом обойдётся своему хозяину втрое дешевле. Есть о чём подумать!

Участок и дом: советы специалистов

Следующим шагом в деле покупки дачи является непосредственный выбор объекта загородной недвижимости. К рассказу продавца о том, что он ни за что не продал бы «райский уголок», кабы не «острая потребность в деньгах» (возможны вариации), следует отнестись с осторожностью.
Первым делом необходимо критически осмотреть участок. Желательно, чтобы он был ровным или имел лёгкий уклон к югу или к юго-западу, с суглинистой или супесчаной водопроницаемой почвой. Важно и то, насколько близко к поверхности подходят грунтовые воды: глубина их залегания должна быть не меньше полутора метров. Поблизости не должно быть высоковольтных линий. Также следует убедиться и в том, что в радиусе нескольких километров нет птицеферм, свинарников, коровников или свалок. Подобное соседство из-за мух и зловония сделает невозможным пребывание на даче летом.
Что касается дома, то его оценка тоже требует определённых знаний. Например, многие покупатели критично относятся к деревянным домам, а зря. «Для загородного отдыха я выбрал бы деревянный дом, он экологичнее кирпичного и уж точно шлакоблочного, – говорит Алексей Ручан, производитель работ компании «Иллеонстрой». – Огнестойкость кирпичного коттеджа, безусловно, выше, чем у деревянного, но после пожара кладка в любом случае потеряет прочность, и по-хорошему стены нужно будет выкладывать заново». При всём этом кирпичный дом стоит 2-2,5 раза дороже деревянного.
В любом случае оценку дома с позиций его долговечности следует начать с фундамента. Если стены «завалены», а углы не вполне прямые, значит, дом дал сильную, и главное, неравномерную осадку. Ещё одним свидетельством просадки фундамента являются трещины в стенах. Как правило, всё это касается кирпичных построек, возведённых на мелкозаглублённых фундаментах. Плохую шутку с таким строением могут сыграть также обильные грунтовые воды или плывун.
Деревянные дома (срубы) чаще всего лишены подобных недостатков. Их без проблем выдерживают практически все виды фундаментов, в том числе столбчатые или плиточные, установленные даже на плывунах. Если же деревянный дом всё-таки покосился, то, скорее всего, он подгнил, например, из-за протечек кровли.
«Убедиться в этом несложно, достаточно забраться на чердак. Почерневшие стропила и просветы в кровельном материале, особенно в районе конька, однозначно свидетельствуют, что крыша протекает, – советует бригадир кровельщиков Игорь Невесёлов. – Даже если кровельный материал выглядит как новый, но минеральная вата или глина, которые использовались в качестве утеплителя, вышли из строя, то и здесь налицо длительное воздействие влаги на конструкции дома».
Каркасно-панельные дома при стандартной эксплуатации служат долго, как минимум сто лет – таких примеров предостаточно, в частности, в США и Канаде, где этот тип домостроения необыкновенно популярен. Что касается ураганов, которые в щепки разносят подобные постройки в США, то речь идёт о скорости ветра F4 и F5 по шкале Фудзиты, то есть о 80-90 м/с, как это было при урагане «Катрина». У нас же в России подобных стихийных бедствий не бывает. По наблюдениям гидрометеорологической службы, самый разрушительный смерч, который пронёсся по Москве в ночь на 21 июня 1998 года, имел скорость всего 31 м/с, или F0 по американской классификации, что совершенно безопасно для деревянного дома.
Таким образом, приобретая на вторичном рынке сруб или каркасно-панельный дом с двадцатилетней историей за 1,5 миллиона рублей, можно сэкономить в районе 3 миллионов рублей по сравнению с покупкой новой загородной недвижимости. Правда, внешне такой объект может иметь весьма непрезентабельный вид, поэтому придётся потратить некоторую сумму на его ремонт.

Приводим загородный дом в порядок

Придать видавшей виды даче статус солидной загородной недвижимости не так уж и сложно и вполне по карману среднестатистическому покупателю. Например, деревянному дому можно дать второе рождение с помощью современных фасадных и кровельных материалов. «Оценку состояния загородного дома следует начинать с кровли, от тепло- и гидроизоляционных свойств которой во многом зависит пригодность дачи для круглогодичного использования, – считает Андрей Мальцев, руководитель департамента кровельных систем Группы компаний Металл Профиль, лидирующей на российском рынке кровельных систем. – Если состояние кровли неудовлетворительно, то следует подумать о её возможной замене. Это позволит обезопасить дом от пагубного влияния дождей и зимнего промерзания, ведь на кровлю приходится порядка 25% всех теплопотерь в доме. Кроме того, промерзание кровли приводит к отсыреванию чердака, потолков и стен в помещениях дома, образованию на них и в толще перекрытий колоний плесени и грибка. Всё это не только создаёт дискомфорт и в буквальном смысле нездоровый микроклимат в доме, но и постепенно разрушает его».
Поскольку мы имеем дело с уже готовым домом, то кровельный материал лучше всего выбрать максимально лёгкий, чтобы не увеличивать нагрузку на несущие конструкции. Принцип прост: чем меньше давление на стропила, стены и фундамент, тем дольше прослужит дом, поскольку излишняя тяжесть вызывает прочностную усталость, приводящую к образованию деформаций и трещин в материале. Однако при этом кровля должна выглядеть эстетично и служить долго.
Всем перечисленным требованиям наилучшим образом соответствует металлочерепица. Её вес составляет примерно 4-5 кг на квадратный метр крыши, внешний вид привлекателен, широкая гамма расцветок позволяет подобрать вариант на любой вкус, а срок службы исчисляется десятилетиями. На последнюю характеристику следует обратить особое внимание. Так, на большую часть представленной сегодня на рынке бюджетной металлочерепицы производители дают всего 1 год гарантии, однако в том же ценовом сегменте есть и продукция с 10-летней гарантией: например, Norman MP.
«Комплектацию и проектирование кровли лучше всего поручить специалистам, а не приобретать материалы по отдельности на строительных рынках, – добавляет Андрей Мальцев (ГК Металл Профиль). – От правильного подбора элементов кровельного пирога в огромной степени зависят его теплотехнические и гидроизоляционные характеристики, и если вы не хотите перекрывать или серьёзно ремонтировать кровлю после первого же года эксплуатации, то лучше сразу выбрать готовое комплексное решение. К тому же это позволит минимизировать объём отходов, поскольку крупные компании осуществляют оптимальный раскрой кровельного покрытия прямо на производстве, и покупателю не приходится платить за большое количество обрезков».
Если требуется серьёзная реконструкция или утепление стен, то универсальным решением здесь будет навесной вентилируемый фасад. «Такое решение позволит особенно не заморачиваться с работами, да и с деньгами тоже, – считает Василь Казаков, прораб фирмы «Стройка и ремонт». – Быстро, недорого и качественно». И в самом деле, для домика в деревне это решение является оптимальным, учитывая расценки на ремонтные работы. «Поскольку для индивидуального дома обычно используется лёгкая облицовка (например, стальной сайдинг), то и вес её будет небольшим. Это позволяет использовать облегчённую подконструкцию вентфасада, – добавляет Андрей Мальцев (ГК Металл Профиль). – Её элементы легче и изготавливаются из более тонкой оцинкованной стали, что значительно снижает стоимость системы при полном сохранении её эксплуатационных свойств». Толщина слоя утепления от 50 до 200 мм подбирается исходя из климатических условий конкретного региона.
В качестве утеплителя для фасада лучше всего выбрать минеральную вату, как и для кровли. И главную роль здесь играют соображения безопасности. Так, экструдированный пенополистирол (ЭППС) хоть и является умеренновоспламеняемым материалом, но обладает высокой дымообразующей способностью. А пенопласт уже относится к группам горючести Г2–Г4, но даже это не так опасно, как эмиссия ядовитых газов при его горении. «Я бы рекомендовал свести к минимуму использование пластика и обойтись негорючими материалами», – говорит Александр Романенко, дежурный Восточного АО Регионального отдела ГПН № 1 ГУ МЧС России по г. Москве.

В Россию приходит прагматизм и трезвый взгляд на экономическую целесообразность тех или иных приобретений. Люди начинают искать оптимальное соотношение цены и качества, а также использовать особенности текущего рынка. Если вторичная загородная недвижимость стоит в разы дешевле новых коттеджей, построенных в том же районе и по аналогичным технологиям, а мероприятия по обновлению дома не являются чрезмерно затратными, то это серьёзный повод задуматься именно о таком выборе.

Пресс-служба Группы компаний Металл Профиль