Сколько стоят ключи от квартиры

Как избежать финансовых конфликтов при заселении квартир в новостройках

Каждый, кто хоть раз покупал жилье в новостройке, знает: получить ключи можно только после оплаты вступительного взноса. Цена вписки довольно велика и может достигать 1% от стоимости квартиры. Основу этой суммы обычно составляют коммунальные платежи за весь период с момента сдачи дома в эксплуатацию до передачи ключей новому собственнику. Также в нее включается плата вперед за вывоз строительного мусора, за охрану дома до момента его полного заселения и нередко —за услугу т.н. «технического надзора» со стороны управляющей компании (УК) за ремонтом квартиры. Иногда от жильцов требуют оплатить ремонт лифтов, «не предназначенных для подъема грузов», внести квартплату за полгода вперед, застраховать квартиру и т. д. Все это становится причиной многочисленных конфликтов жителей с УК и застройщиками, нередко дело доходит до суда, известны даже случаи расторжения договора купли-продажи жилья. Рассмотрим юридические и экономические аспекты проблемы.

Кто должен платить за квартиру

Представьте ситуацию: вы пришли в магазин после обеда, выбрали товар, но на кассе с вас требуют большую сумму, чем указана на ценнике, поскольку аренда дорогая, а с утра покупателей было мало. Примерно так же большинство собственников жилья воспринимают требование рассчитаться за коммунальные услуги за период с момента сдачи дома до покупки квартиры. «А кто же их оплатит?» — возражают обычно управляющие компании, отказывающиеся отдать ключи без квитанции с отметкой банка. Прямой ответ на этот вопрос дает законодательство.

«В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. А согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Однако, в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего помещение от застройщика по передаточному акту или иному документу о передаче с момента такой передачи. И если в договоре с застройщиком указано иное, то он недействителен в этой части, так как может быть признан ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ, которая гласит, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой», — комментирует Денис Крючков, коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом».

То есть если вы купили квартиру в доме, сданном в эксплуатацию до совершения сделки, компенсировать расходы на коммунальные услуги за истекший период вы никому не должны. Более того, эти издержки по закону несет застройщик. В подпункте 7 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ прямо сказано, что обязанность платить за коммунальные услуги «в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию» должен застройщик.

Таким образом, закон вполне однозначно говорит о том, что брать плату с собственника за период до покупки жилья – незаконно. Важно понимать, что это не распространяется на дольщиков, приобретающих квартиру на этапе строительства, поскольку фактически они становятся собственниками до ввода дома в эксплуатацию.

Что касается интересов застройщика, то способов избежать финансовых потерь у него множество: например, включение ожидаемых эксплуатационных затрат в стоимость жилья или, наоборот, ее снижение с целью ускорения продаж (рынок поможет отрегулировать цену). К тому же сами затраты можно серьезно сократить, если еще на стадии проектирования дома задуматься об энергосбережении.

Как сократить объем коммунальных платежей в новом доме

«Согласно данным Росстата, до половины коммунальных расходов приходится на долю отопления и горячего водоснабжения (ГВС). Сейчас большинство застройщиков уже устанавливают в новостройках тепловую автоматику — индивидуальные тепловые пункты, ограничивающие потребление тепла реальной внутренней потребностью в нем. Это исключает “перетопы” по вине теплосетей и снижает уровень затрат на ГВС. Однако при этом в России все еще преобладает застройка с вертикальной стояковой разводкой системы отопления. Даже если батареи в пустующих квартирах отключены, стояки большую часть года все равно остаются горячими, что ведет к существенным дополнительным теплопотерям. Кроме того, с горизонтальной разводкой намного проще определить границу между общедомовой и частной собственностью и организовать поквартирный учет тепла», — комментирует Антон Белов, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования.

Как объясняет специалист, в пустующих помещениях до момента их заселения достаточно поддерживать температуру на уровне плюс 14 градусов. Это возможно, если в здании реализована горизонтальная поэтажная разводка отопления. При такой схеме стояки находятся в местах общего пользования, а каждая квартира имеет собственный тепловой ввод, на котором установлены запорно-регулирующая арматура и теплосчетчик. До момента заселения подачу теплоносителя в жилые помещения можно либо вообще перекрыть (если температура на улице не ниже минус 5–10 градусов), либо ограничить необходимым минимумом. Это позволит избежать бесполезных потерь тепла. К тому же горизонтальная система проще и эффективнее в эксплуатации и обеспечивает более высокий уровень защиты от аварийных затоплений.

«Чтобы современные здания с горизонтальной разводкой начали замещать архаичную застройку со стояками в каждой комнате, нужны стандартизированные инженерные решения, которые застройщики могут использовать в своих проектах. Например, на рынке не было этажных распределительных узлов для систем отопления с коллектором диаметром 50 мм (ДУ 50), а при меньшем диаметре в домах с большой площадью или числом квартир на этаже возможны проблемы: недостаточный прогрев отопительных радиаторов и завоздушивание. Поэтому мы специально разработали поэтажные распределительные узлы TDU-3 со стальным коллектором, имеющим нужные характеристики, которые можно применять в любых проектах», — добавляет Антон Белов («Данфосс»).

Специалист обращает внимание еще на одно обстоятельство. Сегодня практически во всех новостройках отопительные батареи оснащаются автоматическими радиаторными терморегуляторами. Такое устройство состоит из клапана и регулирующей рукоятки с термостатом. Довольно часто при монтаже рукоятки не устанавливают, выдавая их жильцам при заселении. В результате перекрыть батареи нельзя, они отапливают пустые квартиры, а застройщик несет дополнительные убытки, которые пытается переложить на покупателя. Тогда как их можно вообще избежать.

Вывоз мусора и охрана

Эти вопросы могут быть решены по-разному, поэтому собственникам и застройщику нужно просто найти общий язык и прийти к совместному решению. Объем строительного мусора, производимого новостройкой, в которой все делают ремонты, действительно очень велик, и кто-то должен его вывозить. Надеяться на то, что каждая квартира будет делать это самостоятельно, управляющая компания не может, ведь за состояние дома и придомовой территории отвечает именно она. Поэтому централизованный вывоз строительного мусора — решение вполне логичное.
Конфликты обычно возникают из-за того, что не у всех жильцов объем ремонта одинаковый. Кто-то ломает стены, другой только клеит обои, а третий вообще купил квартиру с отделкой и не понимает, почему он должен оплачивать вывоз чужого мусора.

Однако на практике все гораздо проще. Дело в том, что пока продолжаются ремонты, мусоропроводы обычно находятся в законсервированном состоянии, а все отходы жильцы выбрасывают в контейнеры, которые предназначены для строительного мусора. Если процесс организован нормально, то с жильцов не берут деньги за обслуживание мусоропроводов, а стоимость вывоза контейнеров получается как раз примерно такой же. Таким образом, никто не платит ничего лишнего.

Что касается охраны, то до момента появления в подъездах консьержей ее обычно осуществляет ЧОП. Стоимость должна быть примерно одинаковой, но если квартир продано немного, то в пересчете на каждую получается дороже. И здесь необходим логичный компромисс: поскольку охрана нужна как жителям, так и застройщику, пока еще владеющему частью квартир, оплату услуг частного охранного предприятия придется делить между обеими заинтересованными сторонами.

Технический надзор

А вот здесь есть повод возмутиться, поскольку имеет место явное навязывание услуги, что прямо противоречит статье 16 Закона РФ «О защите прав потребителей». Жилищный кодекс никаких оснований для технического надзора со стороны управляющих компаний за ремонтом в квартирах не содержит.

Чаще всего эксплуатирующие организации пугают новых собственников возможными нарушениями правил монтажа электрооборудования, и в частности внутриквартирной электропроводки. Однако при этом нередко происходит подмена понятий.

Действительно, в Постановлении Правительства РФ № 334 от 21 апреля 2009 года сказано, что согласование и допуск бытовых электроустановок (внутриквартирных электросетей) мощностью до 15 кВА (большинство квартир) производит эксплуатирующая организация жилого дома. Поэтому собственник должен предоставить в УК электропроект, указав, что это схемы его квартиры. Если планировка свободная, то аналогичное правило действует и в отношении сантехнических коммуникаций. Но и только: все это делается в уведомительном порядке, требование УК заказать проект у нее или указанной ей сторонней организации, а также оплатить его экспертизу и утверждение — незаконно.

Из этого, впрочем, не следует, что можно работать с электрикой или производить перепланировку без проекта или с нарушением действующих норм, поручая подобные работы дяде Васе без лицензии, договора и гарантии. Речь лишь о том, что собственники сами вправе выбирать проектировщиков и исполнителей и не должны оплачивать никакие согласования.

Прочие платежи

Прежде всего это оплата коммунальных услуг за несколько месяцев вперед. Иногда такой порядок предусмотрен специальным постановлением местной исполнительной власти, поэтому застройщики и УК обязаны выполнять данное предписание. Собственникам же лучше навести справки заранее, чтобы понимать, насколько правомерно требование.

При этом очень важно тщательно изучить договор, поскольку некоторые застройщики вместо положения, обязывающего покупателя оплатить коммунальные услуги за несколько месяцев вперед с момента приобретения квартиры, указывают в тексте период с момента ввода дома в эксплуатацию либо намеренно нечетко обозначают начало отсчета. Следует обратить на это внимание до подписания, чтобы потом не тратить время на споры и суды.

А вот что касается принудительного страхования, то это еще одна навязанная услуга, и от нее нужно смело отказываться.

Дополнительные поборы (на ремонт лифтов и прочие) также незаконны. Лифты рассчитаны на определенный вес, независимо от того, вес это людей, стройматериалов или мебели. И если правила их эксплуатации соблюдаются, то совершенно неважно, что именно перевозят жильцы.

Мы постарались собрать воедино наиболее часто встречающиеся вопросы относительно финансовых разногласий между покупателями жилья в новостройках и застройщиками (или управляющими компаниями). Надеемся, что этот материал поможет сторонам избежать таких конфликтов, руководствуясь буквой закона и здравым смыслом.

Пресс-служба «Данфосс»