Формирование малоэтажного квартала «Никитинская усадьба» в Коломягах завершено

Здесь фактически не осталось земельных участков под застройку, почти все дома достроены, а квартиры проданы. За более чем 20 лет развития «Никитинская усадьба» стала образцом качественной малоэтажной застройки со сформировавшейся комфортной и однородной жилой средой, несмотря на то, что правомерность строительства ряда домов в квартале в последние годы ставилось под сомнение.

На встрече с журналистами ведущих деловых и профильных СМИ девелопер и инвестор «Никитинской усадьбы» Михаил Голубев рассказал о том, как реализовывался проект комплексного развития городской территории и с какими сложностями пришлось столкнуться одному из застройщиков –  Северо-Западной строительной корпорации (СЗСК), которая построила на территории квартала 27 малоэтажных домов общей площадью 97 тыс. кв. м.

Городская программа развития района Коломяги, где расположена «Никитинская усадьба», началась в 1992 году. Проект развития территории по примеру лучшего западного опыта разработала 6-я мастерская ОАО «ЛенНИИпроект». В нем было предусмотрено разнообразие застройки и переплетение различных архитектурных стилей домов. Подряд на застройку района получила компания «Коломяги-Ретро». В 1995 году к проекту была привлечена СЗСК и другие девелоперы.

Квартал «Никитинская усадьба» – это коллаборация разных видов застройки: индивидуальное жилищное строительство, многоквартирные малоэтажные дома, таунхаусы. За последние 20 лет территория полностью поменяла свой профиль, превратившись в современный жилой массив. В пешеходной доступности от любой точки квартала расположены практически все необходимые для полноценной жизни объекты социальной инфраструктуры: лицей, спортивные и детские площадки, церковь и др., что соответствует главным принципам нового урбанизма, которые заложены в проект.

Часть социально-инженерной инфраструктуры района была создана за счет средств застройщиков. В частности, СЗСК были построены несколько трансформаторных подстанций, система канализации, водоснабжения и дренажа, реконструированы сети газоснабжения. Кроме того, Северо-Западная строительная корпорация совместно с муниципалитетом создали детскую площадку возле лицея, располагающегося на территории малоэтажного района.

Возведение объектов «Никитинской усадьбы» компания вела из традиционного для петербургских жилых домов материала – кирпича. При этом СЗСК использовала комплексный подход при внедрении экотехнологий в строительство и старалась сохранить окружающую природную среду. При проектировании и строительстве фасадных конструкций использован инновационный материал – алюкобонд. С помощью композитных эластичных панелей удалось добиться не только современного и оригинального архитектурного решения, но и высоких теплотехнических и изоляционных показателей, необходимой воздухопроницаемости. По словам Михаила Голубева, ноу-хау корпорации – особая технология использования алюкобонда при декорировании домов с помощью 3D-проектирования. Это позволило создать скульптурные объекты и успешно внедрить их в архитектуру жилых домов.

Пространство жилого района максимально освобождено от автомобилей: строительство домов велось с расчетом необходимого количества парковочных мест во встроенных и подземных паркингах. Причем корпорация первой возвела на территории «Никитинской усадьбы» дома с подземными паркингами: первопроходцем стал дом по адресу 3-я линия 1-й половины, 33, который был построен еще в 2006 году.

Говоря о сложностях проекта, Михаил Голубев отмечает: «Несовершенство системы градостроительного регулирования, постоянные изменения в законодательстве создали системные проблемы проекту». По его словам, комплексное освоение территорий силами малого и среднего бизнеса отличается от массовой застройки, которую реализуют крупные девелоперы сегодня. Цель крупных проектов – получение прибыли в сжатые сроки. «Проект «Никитинская усадьба» – динамический, он развивался поступательно и эволюционировал. По этой причине квартал оказался под влиянием сразу нескольких витков развития градостроительного законодательства, – поясняет девелопер. – Из-за периодически меняющихся правил игры (изменений в Генплан и ПЗЗ) компания оказалась в ситуации, при которой наши объекты перестали соответствовать нормам по высотности и параметрами застройки. То есть сбой произошел при введении новых законов, противоречия в которых не устранены до сих пор. И сегодня девелоперы, занимающиеся проектами малоэтажного строительства, в целом не застрахованы от таких рисков».

Всего проблемных объектов в квартале – шесть, включая так называемый «Египетский дом» (1-я Никитинская, 36) – единственный недостроенный дом. Все эти дома принадлежат разным собственникам, включая бывших партнеров Михаила Голубева.

Процесс оформления разрешительной документации по всем спорным объектам идет полным ходом. Так, в конце 2016 года подписан ряд мировых соглашений со службой Госстройнадзора. «Сейчас идет процедура объединения участков, на которых находятся сразу три проблемных объекта – Горная, 22, Тбилисская, 38 и Тбилисская, 40. После регистрации в Росреестре начинается процесс получения разрешительной документации. Еще по одному проблемному объекту на Тбилисской, 32, дело продолжает рассматриваться в суде. Перспективы – оптимистичные: ранее суд уже признавал права собственности на этот объект. К 2019 году должны быть урегулированы все спорные вопросы», – уверен Михаил Голубев.

Он также подчеркивает, что по большей части объектов, построенных СЗСК, никогда не было проблем: дома успешно заселены и эксплуатируются, в том числе известными людьми, среди которых бывший игрок ФК «Зенит» Андрей Аршавин.

Квартал «Никитинская усадьба» занял второе место в рейтинге Best Housing, разработанном совместно Институтом территориального планирования «Урбаника» и Университетом ИТМО, специалисты которых оценивали качество и комфорт городской среды в 260 жилых комплексах Петербурга.

«Никитинская усадьба – это пример жилой застройки в достаточно плотной городской среде, которая выигрывает у многоэтажной, потому что она гуманна с точки зрения восприятия человека. Кроме того, такой тип застройки не позволяет допустить инфраструктурных перекосов, в частности, с точки зрения дефицита парковочных мест, – поясняет результаты рейтинга генеральный директор Института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов. – Есть и много других преимуществ таких жилых комплексов: высокое качество жизни, комфортная среда, связь с природным ландшафтом, соразмерность пространства человеку, контроль безопасности. Многие объекты имеют свои земельные участки (квартиры с патио, таунхаусы). Немаловажно и добрососедство: жизнь в таких домах, как правило, организована не как в спальном районе, где соседи, у которых разные цели, практически не общаются друг с другом. Это суперкоммуникационное пространство, где жители объединены не только общими стенами, но и идеями».