Капитальный ремонт: дешево не значит выгодно

Центральным вопросом планирования капитального ремонта в многоквартирном жилом доме является вопрос распределения средств. Как правило, собственники строят большие планы по улучшению качества и комфорта проживания, которые требуют серьезных затрат. Но объем выделяемых средств ограничен, хватает их не на все, и расходы приходится урезать. Если делать это бездумно, то потерять в результате можно куда больше, чем сэкономить.

Экономить нужно не на всем

Не секрет, что коррекция сметной стоимости ремонта зачастую осуществляется путем замены дорогостоящих решений и материалов на более дешевые. То есть учитывается только объем прямых затрат, но не принимаются в расчет ни прогнозируемый экономический эффект в виде снижения стоимости последующей эксплуатации здания, ни окупаемость использованных решений. Еще одна проблема заключается в стремлении некоторых руководителей региональных операторов капремонта менять устаревшее оборудование на точно такое же новое, ссылаясь при этом на необходимость соблюдения требований первоначального проекта здания.
Такой подход имеет последствия.

1. Уже единожды собрав деньги на капитальный ремонт, собственники жилья, за счет средств которых формируются фонды капитального ремонта, после его завершения вынуждены нести дополнительные расходы по эксплуатации зданий. Это в том числе:

• повышенные затраты на текущий ремонт;
• дополнительные расходы на ликвидацию последствий аварий и нештатных ситуаций, к которым ведет использование при капитальном ремонте неэффективных технических решений и материалов недостаточного качества;
• повышенные платежи за потребляемые коммунальные ресурсы, неэффективно расходуемые из-за низкой энергоэффективности зданий и их инженерных систем.

2. Элементы отремонтированных зданий изнашиваются быстрее, вследствие чего необходимость в следующем капитальном ремонте наступает раньше.

В результате сиюминутное снижение сметной стоимости работ в средне- и долгосрочной перспективе может иметь отрицательный экономический эффект. Для предотвращения подобных последствий необходим более тщательный анализ сметы, подразумевающий технико-экономическое обоснование выбора тех или иных проектных решений, материалов и оборудования.
Что касается модификации проектов, то руководство Минстроя РФ не раз давало соответствующие разъяснения, отмечая необходимость приведения жилого фонда в соответствие с современными нормативными требованиями, а не теми, которые действовали полвека назад.

Цифры — лучший аргумент

Необходимость взвешенного подхода к планированию капитального ремонта можно проиллюстрировать на простых примерах. В частности, в последние годы возникает немало споров на тему выбора решений для систем отопления.
«Многие построенные в советское время жилые дома оборудованы элеваторными тепловыми узлами. Простейшее и наиболее дешевое решение для капитального ремонта такого здания — замена изношенного элеваторного узла на новый с такими же параметрами. Стоимость этой операции «под ключ» для пятиэтажного четырехподъездного здания на 60 квартир составляет примерно 200 тысяч рублей. Более современное и энергоэффективное решение — автоматизированный узел управления подачей теплоносителя с насосным подмесом (АУУ) — обойдется примерно в 350 тысяч рублей («под ключ» для типового пятиэтажного дома). Однако за счет применения АУУ мы обеспечим дополнительную экономию тепла в процессе эксплуатации здания. Она составит примерно 3000 рублей в год в пересчете на среднюю двухкомнатную квартиру. Таким образом, АУУ оказывается не только выгоднее элеваторного узла, но и полностью окупается в течение первых двух лет эксплуатации. После этого энергоэффективное решение начинает фактически приносить прибыль, которую собственники могут направить, например, на дополнительное улучшение условий своего проживания», — рассказывает Антон Белов, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования.
Анализируя этот пример, специалист предлагает наглядную аналогию. Как известно, средний по России размер ежемесячных отчислений в фонд капитального ремонта примерно равен 6 рублям 50 копейкам с квадратного метра. В год в пересчете на среднестатистическую «двушку» в старом жилом фонде получается в районе 3000 рублей. То есть именно та сумма, которую сэкономят жители такой квартиры на платежах за отопление, если вместо элеваторного теплового узла установить в здании АУУ. Таким образом, всего одно грамотно выбранное решение позволяет полностью окупить расходы на капитальный ремонт.

Как это выглядит на практике

Говорят, что практика — лучший критерий истины. А значит, правильность расчетов следует проверить на результатах реализации реального проекта. Например, проекта модернизации отопительной системы в девятиэтажном четырехподъездном панельном жилом доме № 29 по улице Шафиева в Уфе.
Капитальный ремонт здесь провели в 2009 году. Он включал заделку швов и трещин фасада (дополнительное утепление стен и установка энергосберегающих окон не производились), а также установку АУУ Danfoss и общедомового узла учета тепловой энергии. Сумма, потраченная на оборудование для системы отопления и его монтаж, составила 600 тысяч рублей.
Первый же после завершения работ отопительный сезон 2009–2010 гг. выявил снижение объема потребления тепла по дому, а вместе с ним и сокращение расходов жильцов на отопление. Так, по итогам сделанного весной 2010 года перерасчета собственникам однокомнатных квартир вернули по 2800 рублей, владельцы «двушек» получили назад по 3600 рублей, а «трешек» — по 4980 рублей. Общая экономия по дому составила 500 тысяч рублей. То есть АУУ и теплосчетчик всего за один отопительный сезон окупили себя почти полностью.
Не менее показателен опыт ТСЖ № 1160, управляющего жилым домом № 11, корпус 2, по Индустриальному проспекту в Санкт-Петербурге. Здесь модернизацию системы теплоснабжения произвели совсем недавно, в 2015 году. Объем работ был куда внушительнее и включал установку двух блочных тепловых пунктов Danfoss с погодозависимым регулированием и автоматических балансировочных клапанов на стояках системы отопления. В данном случае работы проводились не за счет средств капитального ремонта, а в рамках энергосервисного контракта, то есть были выделены сторонним инвестором. Первый же отопительный сезон дал 28,7% экономии тепла, или около 700 тысяч рублей в денежном выражении. Эта сумма была зачтена в счет оплаты проведенной модернизации.

В масштабах квартиры

Мы увидели, как энергосберегающие технологии, используемые при капитальном ремонте жилых зданий, помогают вернуть затраченные на этот ремонт средства. То же самое справедливо и в масштабах отдельно взятой квартиры.
Например, многие до сих пор используют шаровые краны, чтобы перекрывать подачу воды в радиаторы, когда становится слишком жарко. Но большой экономии это не дает. Во-первых, мы не сразу ощущаем повышение температуры. Во-вторых, по ночам никто не будет просыпаться, чтобы повернуть кран, поэтому все предпочитают просто открыть форточки перед сном. В результате получается, что мы отапливаем улицу, оплачивая израсходованное впустую тепло из своего кармана. В-третьих, когда дома никого нет, повернуть кран просто некому.
Но есть другое решение — автоматический радиаторный терморегулятор. Вы поворачиваете ручку и устанавливаете напротив указателя значение температуры воздуха в комнате, которое вам нужно. И пока вы не измените его, терморегулятор будет автоматически перекрывать воду, как только в комнате станет на 1°C теплее, и открывать снова, когда температура опустится на 1°C ниже заданной.
В новых домах сейчас терморегуляторы монтируют на этапе строительства. А вот в старых собственники должны это делать сами, либо индивидуально, либо сообща при капитальном ремонте.
Теперь посчитаем. «Стоимость обычного шарового крана — примерно 100–200 рублей, а терморегулятора — 2000 рублей. В пересчете на двухкомнатную квартиру получим 300–600 рублей за краны и 6000 рублей за терморегуляторы (затраты на монтаж примерно одинаковые). Однако за счет применения терморегуляторов можно сэкономить тепло. Для нашей двухкомнатной квартиры экономия составит в среднем 2000–3000 рублей в год, в зависимости от площади. То есть спустя 2–3 года затраты окупятся и терморегуляторы начнут приносить чистую экономию», — объясняет Антон Белов.
Естественно, для получения этой экономии нужен учет тепла. Лучше поквартирный, тогда каждый может экономить самостоятельно, независимо от соседей. В противном случае, если в доме есть только общий теплосчетчик, может получиться, что экономные жильцы расплачиваются за нерадивых. Однако даже и в такой ситуации, как показывает практика экономия будет все равно ощутима и может составить 25-35%.

Конечно, никакие расчеты не позволят увеличить имеющийся первоначальный бюджет. Однако сэкономленные в результате средства можно пустить на внеплановый ремонт, и спустя 2-3 года доделать то, на что не хватило денег в первый раз. Другой вариант — добавить к средствам фонда собственные деньги, которые вернутся очень скоро. Главное — не экономить на том, что впоследствии может стать источником финансового благополучия.